주택 제공자를 위한 제안 사항

임차인 및 커뮤니티 규칙 초안 작성

규칙이나 규정의 초안을 작성할 때, 어린이나 보호 계층의 구성원을 특정하지 않고 작성하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 표지판에 ‘어린이는 공용 구역에서 뛰어놀 수 없습니다’라고 쓰는 대신, ‘공용 구역에서 뛰지 마세요’라고 간단히 쓰십시오. ‘어린이는 잔디에서 놀지 마세요’라고 쓰는 대신, ‘잔디에서 놀지 마세요’라고 간단히 쓰십시오. 모든 거주자에게 적용되는 규칙 및 규정은 어린이를 특정하는 규정보다 덜 의심스럽습니다.

어린이를 반드시 특정해야 한다면, 건강과 안전을 근거로 하도록 하십시오. 예를 들어, 운동 기구를 갖춘 운동실이 있는 경우 제조업체에 보호자 없이 운동 기구를 사용할 수 있는 연령을 알려달라고 요청하십시오. 그런 다음 ‘제조업체에 따르면 이 장비는 성인이 동반하지 않는 한 만 14세 미만은 사용할 수 없습니다’라는 표지판을 게시하십시오.

세입 신청자 심사

귀하가 주택 제공자이면, 불만이 제기될 가능성을 줄이는 한 가지 방법은 모든 사람을 동일하게 대우하는 것입니다. 각 신청자에게 적용할 서면 가이드라인을 마련해 두면 모든 사람을 동일하게 대우하는 데 도움이 될 수 있습니다. 대기업을 위해 수백 개의 유닛을 관리하시든, 몇 개의 유닛을 소유하고 임대하는 개인이시든, 임대료 납부 방법부터 퇴거 조치 절차, 임차인이 거주하는 동안 어떻게 행동해야 하는지 등 모든 사항에 대한 서면 지침을 마련하는 것이 좋습니다.

심사 지침에는 신청자가 제때 임대료를 납부할 수 있는지 여부가 포함되어야 합니다. 따라서 귀하는 신청자에게 고용, 소득, 신용 확인 정보를 제공할 것을 요청할 수 있습니다. 필요한 소득과 경력 기간은 주택 시장에 따라 다릅니다. 따라서 신청자에 대한 심사 기준을 설정하셔야 합니다. 그러나 기준을 너무 높게 설정하면 특정 그룹의 사람들을 임차인에서 제외하려는 시도로 비춰질 수 있습니다.

모든 신청자에게 소득 및 신용 기록을 확인하도록 요청하는 것 외에도 모든 신청자에게 추천서(character reference) 또는 범죄 경력 조회를 요청할 수도 있습니다. 예를 들어 신청자가 범죄 전력이 있는 경우, 단지 내 다른 거주자의 안전에 문제가 될 수 있는 전과가 있는 개인에게는 임대하지 않도록 선택할 수 있습니다.

범죄 경력 조회

특정 전과가 있는 범죄자에게 임대하는 것이 우려되는 경우, 범죄 경력 조회를 신청 기준에 포함하실 수 있습니다. 범죄 경력 조회 시 다음 사항을 염두에 두십시오: 정책을 서면으로 작성하고, 신원 조회에 대해 신청자의 허가를 받으며, 정책을 일관되게 시행하고, 신청자를 거부하는 경우 그 이유를 설명하십시오.

범죄 경력 조회 정책을 일관되게 적용한다는 것은 모든 사람에게 정책을 적용한다는 의미입니다. 남녀노소, 흑인과 백인, 그리고 그 사이의 모든 사람에게 적용합니다.

범죄 경력 조회를 설정하지 않더라도 모든 지원자를 받아들이지는 않습니다. 정당한 신용이나 소득 또는 성격상의 이유로 지원자를 거부하더라도 특정 절차를 따른다면 불만이 제기되지 않습니다. 앞서 언급했듯이 모든 신청자가 자신의 신청서가 어떻게 심사되는지 이해할 수 있도록 서면으로 대여 기준을 설정해야 합니다. 그런 다음 기준을 일관되게 적용하세요. 지원자를 거부하는 경우 이유를 설명하는 편지를 보내고 우수한 기록을 보관하세요.

문제적 임차인

귀하께서 세입 신청을 승인하셨고, 임차인이 입주했습니다. 그런데 임차인이 입주한 직후, 귀하께서는 불만 사항을 받기 시작합니다. 새로 들어온 임차인이 다른 임차인들을 괴롭히고 있는 것 같습니다. 그리고 스테레오를 너무 크게 틀고 있다는 불만도 접수되고 있습니다. 어떻게 해야 합니까?

임차인이 규칙을 위반할 경우, 귀하는 정해진 절차에 따라 공평하고 일관되게 조치를 취해야 합니다. 어떤 조치를 취할지는 귀하의 절차와 보관한 기록에 따라 달라집니다. 귀하가 보관해야 할 기록에는 임차인이 다른 임차인에 대해 제기한 불만 사항, 경찰과 관련된 불만 사항, 임대차 위반에 대해 임차인과 주고받은 편지, 그리고 기타 관련 편지 및 정보가 포함됩니다. 임차인을 퇴거시킨 이유를 변호해야 하는 경우에 대비해 상세하고 정확한 기록을 남기는 것이 중요합니다.

제대로 된 기록을 보관하지 않으면, 차별적이지 않은 이유로 임차인을 퇴거시켰다는 것을 증명하기가 더 어려울 수 있습니다.

유지보수 요청 처리

귀하의 단지에서는 유지보수 및 수리 요청을 어떻게 처리하십니까? 귀하의 직원이 일부 임차인의 수리 요청을 다른 임차인보다 더 신속하게 처리합니까? 그렇다면 공정 주택 관련 불만이 제기될 수 있습니다. 일반적으로 수리는 접수된 순서대로 처리되어야 하며, 긴급 수리가 일상적인 수리보다 우선합니다. 임차인은 일상적이고 긴급하지 않은 수리의 경우 완료되기까지 며칠, 또는 그 이상이 소요될 수 있다는 점을 이해해야 합니다.

임차인은 귀하가 수리 요청을 어떻게 처리하는지 및 귀하가 수리 요청을 처리하기까지 얼마나 시간이 걸리는지 알아야 합니다. 긴급 수리로 인해 귀하나 귀하의 직원이 예정된 정기 수리 일정을 지킬 수 없게 되면, 영향을 받은 임차인에게 전화를 걸어 상황을 설명하십시오. 주거 관련 불만 사항이 제기될 확률을 줄이기 위해 할 수 있는 일 중에는 전문성을 갖추고, 일관성을 유지하며, 임차인과 소통하고, 기록을 철저히 보관하는 것이 있습니다.

장애인 임차인을 위한 합리적 편의 제공 및 개조

합리적 개조에는 장애가 있는 세입자가 숙소 또는 공용 공간을 물리적으로 변경할 수 있도록 허용하는 것이 포함되지만, 합리적 편의는 세입자가 숙소를 사용하고 즐길 수 있는 동등한 기회를 제공하기 위해 필요한 경우 임대인이 일부 규칙, 관행, 정책 또는 서비스를 변경 또는 수정하도록 요구하는 것입니다. 합리적인 편의 제공에 대한 자세한 내용은 주거 및 장애를 참조 하세요: 합리적 편의 제공 및 변경을 참조하세요.

점유 기준

점유 기준은 한 유닛에 얼마나 많은 사람들이 거주할 수 있는지를 다룹니다. 1998년 12월, 미국 주택도시개발부(HUD)는 주택 제공자의 점유 기준을 평가할 때 검토하는 기준에 대한 성명을 발표했는데, 이는 정책에 따른 주택 제공자의 조치가 가족의 구성 상황(즉, 가족 내에 만 18세 미만의 자녀가 있는 경우)을 근거로 한 차별 행위에 해당하는지 여부를 공정 주택법에 의거해 판단하기 위한 것입니다.

버지니아 공정 주택 사무소(Fair Housing Office)는 아래의 발췌된 HUD의 점유 기준을 적용합니다.

... 주택도시개발부는 공정 주택법에 따라 일반적으로 한 침실에 두 명이 거주하는 점유 정책이 합리적이라고 생각합니다. 그러나 모든 점유 정책의 합리성은 반박의 여지가 있습니다. 따라서 점유 사례를 검토할 때 HUD는 침실의 크기와 수 및 기타 특수한 상황을 고려합니다. 다음의 원칙과 예는 침실 크기나 특수한 상황에 따라 점유 정책이 불합리할 수 있다는 것을 아는 데 도움이 될 것입니다.  

침실 및 단위 크기 

주택 제공자가 ‘침실 1개당 2명’ 정책을 근거로 5인 가족이 침실 2개짜리 주택을 임대하는 것을 거부하는 두 가지 가상 상황을 가정해 봅시다. 첫 번째 상황의 신고인은 두 개의 큰 침실과 넓은 거실이 있는 아파트를 임대하려고 신청한 5인 가족입니다. 두 번째 상황의 신고인은 5인 가족으로, 2개의 침실이 있는 이동식 주택에서 살기 위해 임대 신청을 했습니다. 다른 사실 요소에 따라, 첫 번째 상황은 고발이 정당화될 수 있지만, 두 번째 상황은 그렇지 않을 수 있습니다.

침실의 크기도 차별 혐의를 뒷받침할 합당한 이유가 없다는 결정을 내리는 것이 적절하다는 것을 암시하는 요인이 될 수 있습니다. 예를 들어, 이동식 주택이 ‘침실 2개짜리’ 주택으로 광고되었지만 침실 중 하나가 매우 작은 경우, 모든 사실을 고려할 때, 공원 관리자가 해당 주택의 거주 인원을 2명으로 제한하는 것이 합리적일 수 있습니다.

어린이의 나이

다음 가상 상황은 세 사람이 침실을 공유하는 것을 거부한 두 주택 제공자를 가정한 것입니다. 첫 번째 상황의 신고인은 성인 부모 두 명으로, 유아 자녀와 함께 침실 1개짜리 아파트를 임대하기 위해 신청했으며, 침실과 아파트가 모두 넓습니다. 두 번째 상황의 신고인은 성인 부모 두 명과 청소년 한 명으로 구성된 가족으로, 침실 1개짜리 아파트 임대를 신청했습니다. 다른 사실 요소에 따라, 첫 번째 상황은 고발이 정당화될 수 있지만, 두 번째 상황은 그렇지 않을 수 있습니다.

유닛 공간 구성

다음 가상 상황은 유닛 공간 구성과 관련된 특수한 상황을 보여줍니다. 두 콘도 협회는 각각 성인 두 명과 세 명의 자녀로 구성된 가족의 주택 구매를, ‘침실당 두 명’이라는 점유 정책을 충족하는 구매자에게만 판매를 제한하는 규칙에 따라 거부했습니다. 첫 번째 협회는 5인 가족이 침실 2개와 작은 거실 또는 서재로 구성된 유닛을 구매하려고 했던 건물을 관리하고 있습니다. 두 번째는 5인 가족이 작은 거실 또는 서재가 없는 침실 2개짜리 유닛을 구매하려고 했던 건물을 관리합니다. 다른 사실 요소에 따라, 첫 번째 상황은 고발이 정당화될 수 있지만, 두 번째 상황은 그렇지 않을 수 있습니다.

주택의 기타 물리적 제한 사항

각 침실의 크기, 주거지의 전체 크기 및 공간 구성과 같은 물리적 고려 사항 외에도, 주택도시개발부는 정화조, 하수도 또는 기타 건물 시스템의 용량과 같은 주택 제공자가 파악한 제한 사항을 고려할 것입니다.

주 및 지역 법

주택이 주 또는 지방 정부의 점유 요건의 규제를 받고 주택 제공자의 점유 정책이 이러한 요건을 반영하는 경우, HUD는 이러한 정부 요건을 주택 제공자의 점유 정책이 합리적임을 나타내는 특수한 상황으로 간주합니다.

기타 관련 요인

점유 정책이 구실에 불과하다는 결론에 근거한 합당한 이유를 뒷받침하는 다른 관련 요소에는 주택 제공자가 다음을 행했다는 증거가 포함됩니다.

1. 주택 제공자가 차별적인 발언을 한 경우.
2. 주택 제공자가 공용 시설 사용 규제 시 차별적 규칙을 채택한 경우.
3. 주택 제공자가 자녀가 있는 가족이 해당 주택에 거주하지 못하도록 다른 조치를 취한 경우.
4. 주택 제공자가 자녀가 있는 가족에 대해서만 점유 정책을 시행한 경우.

건물 관계자 및 규정 관리자 핸드북에 따르면 건강 및 안전상의 이유로 거주자 한 명당 70 평방피트의 침실 공간이 필요하다고 명시되어 있습니다. 거주자가 2명 이상인 경우 1인당 50 평방피트가 필요합니다. 침실 1개가 있는 숙소의 크기가 10 x 8 또는 80 평방피트인 경우 두 사람이 숙박하기에는 너무 작습니다. 하지만 침실 1개가 있는 객실의 크기가 10 x 16 이라면 3명이 묵기에 충분할 수 있습니다.

주택 제공업체는 합리적인 입주 기준을 이행해야 하는 요구 사항과 과밀로부터 재산을 보호할 권리 사이의 균형을 맞추기 위해 노력해야 합니다. 또한 주택 제공업체는 합리적인 입주 기준을 구현해야 하는 요구 사항과 투자 보호 권리 간의 균형을 맞추기 위해 노력해야 합니다. 어떤 상황에서는 침실이 3개인 대형 유닛이 과밀 상황을 만들지 않고 주택 공급자의 투자를 위태롭게 하지 않으면서도 7~8명을 합리적으로 수용할 수 있습니다. 다른 상황에서는 침실이 3개인 숙소가 5명만 수용할 수 있습니다. 각 상황과 단지는 각자의 장점에 따라 평가되어야 합니다.